Wie wir unser Geld verdienen
Die Leistungen von gruendung.de finanzieren wir durch Partnerprogramme mit Anbietern von Finanzprodukten und anderen unternehmensbezogenen Dienstleistungen.
Wenn Sie über gruendung.de z. B. ein Geschäftskonto eröffnen oder eine Kreditkarte beantragen, erhalten wir in einigen Fällen von den Anbietern eine Provision. Diese Vergütungen haben jedoch keinen Einfluss auf unsere Empfehlungen, Bewertungen und Platzierungen von Produkten.
In unserer redaktionellen Arbeit agieren wir nicht provisionsabhängig. Hiervon profitieren Sie als unsere Nutzer, jedoch auch die Anbieter von unternehmensbezogenen Leistungen – in jedem Fall erhalten Sie von uns als unabhängigem Bewertungsportal wichtige Hinweise auf die Qualität und Wettbewerbsfähigkeit von unternehmensrelevanten Angeboten.
Gewerbliche Mietkaution: Barkaution, Bankbürgschaft und Versicherung
Gewerbliche Mietkautionsversicherungen
- Die Höhe der gewerblichen Mietkaution ist frei verhandelbar und liegt in der Praxis häufig bei 5 bis 7 Bruttomonatsmieten.
- Unternehmen können ihre Mietkaution als Barkaution, Bankbürgschaft oder Mietkautionsversicherung hinterlegen.
- Eine gewerbliche Mietkautionsversicherung schont die Liquidität, verursacht jedoch laufende Kosten.
- Ob eine Barkaution, Bürgschaft oder Versicherung möglich ist, hängt von den Vereinbarungen mit dem Vermieter ab.
- Vergleichen Sie vor der Entscheidung Kosten und Bedingungen der verschiedenen Kautionslösungen.
In diesem Vergleich liegt der Schwerpunkt nicht nur auf den Kosten der einzelnen Kautionslösungen. Ich berücksichtige auch, wie sich Barkaution, Bankbürgschaft und Mietkautionsversicherung auf die Liquidität eines Unternehmens auswirken und welche Anforderungen Vermieter in der Praxis stellen.
Bei einer gewerblichen Mietkautionsversicherung erteilt eine Versicherungsgesellschaft dem Vermieter eine Mietkautionsbürgschaft. Der gewerbliche Mieter zahlt dafür einen monatlichen Beitrag an das Versicherungsunternehmen.
Gewerbliche Mietkaution – Definition und Praxis
Generell ist die Mietkaution eine Sicherheitsleistung des Mieters, die den Vermieter gegen Mietschäden abdeckt. Sie wird sowohl für private als auch für gewerbliche Mietverhältnisse erhoben. Unter den Begriff der Mietschäden fallen insbesondere:
- Mietausfall
- Nicht gezahlte Betriebs- und Nebenkosten
- Erwartete Nachzahlungen von Betriebskosten
- Vom Mieter verursachte Schäden an einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie
Bei der Hinterlegung der Kaution in Bargeld erhält der Mieter den im Mietvertrag vereinbarten Betrag zurück, nachdem das Mietverhältnis ordnungsgemäß beendet wurde und keine Zahlungen an den Vermieter offen oder strittig sind.
Höhe der gewerblichen Mietkaution frei verhandelbar
Die Kaution bei privaten Vermietungen wurde vom Gesetzgeber auf drei Netto-Kaltmieten begrenzt. Für Vermietungen an Gewerbe existieren solche Regelungen jedoch nicht. Folglich muss die gewerbliche Mietkaution zwischen dem mietenden Unternehmen und dem Vermieter verhandelt werden.
Da dem Vermieter einer Gewerbeimmobilie im Vergleich zu privaten Vermietungen ein höheres Mietausfall- und Schadensrisiko entsteht, sind Mietkautionen für Gewerbeimmobilien oft deutlich höher. Hierfür spielen das Insolvenzrisiko des Mieters sowie die Ausstattung der Gewerbeimmobilie eine Rolle. In der Praxis haben sich in Deutschland gewerbliche Mietkautionen in Höhe von bis zu 7 Bruttomieten eingebürgert. Jedoch haben Vermieter von Gewerbeimmobilien auch das Recht, höhere Kautionen zu verlangen, ohne dass dies – anders als bei privaten Vermietungen – aus rechtlicher Sicht als Wucher gewertet wird.
Allerdings sollten Vermieter in solchen Fällen in der Lage sein, ihre Kaution durch ein besonderes Sicherungsinteresse zu begründen, das beispielsweise durch den Wert der Ausstattung oder der technischen Anlagen gegeben ist. Im Hinblick auf die Höhe der Kaution müssen Firmen auch mit Branchenunterschieden rechnen. Im Gastronomiegewerbe, aber auch für IT-Unternehmen, sind die Kautionsforderungen oft besonders hoch. Firmen mit guter Bonität, die am Markt bereits seit längerer Zeit etabliert sind, haben gute Chancen, eine Gewerbeimmobilie mit geringerer Kaution zu mieten.
Hinterlegung und Verwaltung der gewerblichen Mietkaution
Wenn im Mietvertrag die Zahlung einer Kaution vereinbart wurde, ist diese Absprache für den Mieter verbindlich. Das Ausbleiben der Zahlung berechtigt den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses. In der Regel wird in die Verträge zur Anmietung einer Gewerbeimmobilie eine entsprechende Klausel aufgenommen.
Den Zeitpunkt der Kautionszahlung müssen Mieter und Vermieter individuell verhandeln und im Rahmen der sogenannten Kautionsabrede ebenfalls im Mietvertrag vereinbaren. Üblich ist, dass die Zahlung nach Abschluss des Vertrags oder spätestens zu Beginn des Mietverhältnisses erfolgt sein muss.
Gegebenenfalls muss im Vorfeld des Vertragsabschlusses auch eine Entscheidung über die Form der Kautionszahlung oder über eine andere Form der Kautionserbringung getroffen werden. Welche Kautionsform vereinbart wird, ist grundsätzlich Verhandlungssache zwischen Mieter und Vermieter. In der Praxis geben Vermieter aufgrund ihrer Marktposition jedoch häufig vor, welche Kautionsform sie akzeptieren.
Barkaution
Die Hinterlegung einer Barkaution kann als bare Zahlung an den Vermieter erfolgen. Alternativ wird die Kaution auf das Konto des Vermieters oder auf ein Treuhandkonto eingezahlt. Anders als bei privaten Mietverhältnissen bestehen für gewerbliche Mietkautionen keine gesetzlichen Vorgaben zur getrennten und insolvenzsicheren Anlage der Kaution. Ob und wie die Kaution angelegt wird, sollten Mieter und Vermieter daher ausdrücklich im Mietvertrag regeln.
Wird im Mietvertrag keine Regelung zur Verzinsung getroffen, ist der Vermieter nach der Rechtsprechung regelmäßig verpflichtet, die Kaution verzinslich anzulegen. Eine gesetzliche Regelung wie im Wohnraummietrecht besteht für Gewerbemietverhältnisse zwar nicht. Nach der Rechtsprechung kann jedoch auch im Gewerbemietrecht eine Pflicht des Vermieters bestehen, die Barkaution treuhänderisch und getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen.
Bei Immobilienanmietungen für ihr Gewerbe sollten Unternehmen deshalb bereits im Mietvertrag vereinbaren, dass eine Barkaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt wird, beispielsweise auf einem Treuhandkonto. Eine ausdrückliche vertragliche Regelung schafft zusätzliche Rechtssicherheit und erleichtert im Streitfall den Nachweis der vereinbarten Form der Kautionsanlage. Gerät der Vermieter in die Insolvenz, kann dies den Rückzahlungsanspruch des Mieters erheblich erschweren oder im Einzelfall sogar gefährden. Kann der Vermieter den vereinbarten Insolvenzschutz nicht nachweisen, sollten Unternehmen dies rechtlich prüfen lassen. Je nach den Umständen des Einzelfalls kann auch ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Miete in Betracht kommen.
Der Vermieter einer Gewerbeimmobilie kann entscheiden, ob er auf die monatliche Miete Umsatzsteuer fordert. Die Mietkaution ist davon jedoch nicht betroffen, da sie eine Sicherheitsleistung darstellt und kein Entgelt für eine Leistung.
Gesellschafterbürgschaft bei GmbH und UG
Bei neu gegründeten GmbHs und UGs (haftungsbeschränkt) verlangen Vermieter häufig eine zusätzliche persönliche Bürgschaft der Gesellschafter oder Geschäftsführer. Der Grund dafür ist die beschränkte Haftung der Gesellschaft und die häufig noch kurze Unternehmenshistorie. Durch die Gesellschafterbürgschaft erhält der Vermieter eine zusätzliche Sicherheit, falls das Unternehmen seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommen kann.
In der Praxis wird hierfür meist eine selbstschuldnerische Bürgschaft vereinbart. Die Gesellschafter haften damit persönlich bis zur vereinbarten Bürgschaftssumme. Gründer sollten eine solche Bürgschaft daher vor der Unterzeichnung des Mietvertrags sorgfältig prüfen und möglichst auf einen klar definierten Höchstbetrag begrenzen.
Bankbürgschaft
Bei einer Bankbürgschaft fließt die Kaution nicht in Form von Bargeld an den Vermieter. Stattdessen leistet die Bank ein Zahlungsversprechen für Mietschäden, die an einer Gewerbeimmobilie entstehen. Der Mieter schließt hierfür mit einer Bank einen Vertrag, durch den das Kreditinstitut verpflichtet wird, für Kautionsforderungen des Vermieters einzustehen. Der Vermieter erhält hierüber eine rechtlich verpflichtende Bürgschaftsurkunde.
Falls eine Bürgschaftssumme an ihn ausgezahlt wird, ist der Mieter gegenüber der Bank erstattungspflichtig. Dabei handelt es sich in der Regel um eine sogenannte selbstschuldnerische Bürgschaft. Die Bank verzichtet dabei auf die Einrede der Vorausklage. In der gewerblichen Praxis verlangen Vermieter jedoch häufig weitergehende Sicherheiten, etwa eine Bürgschaft auf erstes Anfordern oder eine Bürgschaft mit einem ausdrücklichen Verzicht auf weitere Einreden. Unternehmen sollten deshalb vor Vertragsabschluss genau prüfen, welche Anforderungen der Vermieter an die Bürgschaft stellt.
Wichtig ist, dass für die Bankbürgschaft von Anfang an ein Höchstbetrag vereinbart wird. Die Gebühren dafür hängen von dem Zinssatz der Bank, der Höhe der Kaution und der Laufzeit des Vertrages ab. Im gewerblichen Bereich zählt die Bankbürgschaft weiterhin zu den gängigsten und von Vermietern am stärksten präferierten Kautionsinstrumenten.
Gewerbliche Mietkautionsbürgschaft durch eine Versicherung
Dagegen ist die gewerbliche Mietkautionsbürgschaft durch ein Versicherungsunternehmen ein modernes und zeitgemäßes Modell, um Mietschäden an Gewerbeimmobilien abzusichern. Die Kautionsabsicherung wird dabei durch ein Versicherungsunternehmen übernommen. Der Abschluss einer Mietkautionsversicherung ist vor allem für Gründer und junge Firmen in den ersten Jahren ihrer Geschäftstätigkeit sinnvoll, da die Zahlung einer Barkaution die liquiden Mittel der Firma und damit auch Investitionen in ihr Gewerbe in größerem Umfang limitiert.
Über die Form der Zahlung oder Hinterlegung einer gewerblichen Mietkaution können Mieter und Vermieter individuelle Absprachen treffen. Hierbei ist auch die Kombination verschiedener Sicherheiten möglich. Beispielsweise hat der Vermieter von Gewerbeimmobilien aufgrund des höheren Risikos gewerblicher Vermietungen das Recht, neben einer Barkaution eine zusätzliche Sicherheit in Form von Bürgschaften zu verlangen. Auch hierfür kann eine gewerbliche Mietkautionsversicherung eine Alternative zur Barkaution und Bankbürgschaft sein, um Mietschäden an Gewerbeimmobilien abzusichern. Nach Absprache mit dem Vermieter ist auch die nachträgliche Umwandlung einer Barkaution in eine gewerbliche Mietkautionsversicherung möglich.
Gewerbliche Mietkautionsversicherungen werden von verschiedenen Vermittlungsportalen, aber auch direkt von Versicherungsgesellschaften angeboten. Inzwischen werden sie von vielen Vermietern akzeptiert und oft sogar gewünscht. Der Vertrag wird direkt mit dem Versicherungsunternehmen abgeschlossen. Die jährlichen Kosten liegen abhängig von Anbieter, Bonität und Branche im Regelfall zwischen 4,5 % und 8 % der Kautionssumme. Für Unternehmen mit erhöhtem Risiko, beispielsweise aus der Gastronomie oder für junge Start-ups, können auch höhere Beiträge anfallen.
Einige Mietkautionsversicherungen sehen zudem eine Bürgschaft auf erstes Anfordern vor. In diesem Fall zahlt der Versicherer zunächst an den Vermieter und prüft erst anschließend, ob die Forderung berechtigt war. Viele Vermieter bevorzugen eine Bürgschaft auf erstes Anfordern, da sie Ansprüche im Schadensfall schneller durchsetzen können. Unternehmen sollten deshalb vor Vertragsabschluss genau prüfen, welche Bürgschaftsform vereinbart wird und welche Rechte ihnen im Schadensfall zustehen.
Gewerbliche Mietkautionsversicherung – Vorteile und Nachteile im Überblick
- Größere Liquidität für ihr Gewerbe
- Vor allem in der Gründungsphase: zusätzlicher Insolvenzschutz durch höhere finanzielle Flexibilität
- Steuerliche Absetzbarkeit des Beitrags für die Bürgschaft
- Keine oder sehr geringe Verwaltungsgebühren
- Fortlaufenden Beitragszahlung
- Bei langfristigen Verträgen können diese Beitragszahlungen die Höhe der versicherten Mietkaution erreichen oder übersteigen.
Bei Übersteigung der Beitragszahlungen ist zu prüfen, ob zu einem späteren Zeitpunkt die Kündigung des Vertrages über die gewerbliche Mietkautionsversicherung und – sofern der Vermieter zustimmt – die Hinterlegung einer Barkaution möglich sind.
Für Vermieter sind mit einer Mietkautionsversicherung für Gewerbeimmobilien ausschließlich Vorteile verbunden:
- Die Mietbürgschaft über eine Versicherung sichert die Kaution in voller Höhe ab.
- Die Vermietung von Gewerbeimmobilien fällt mit einer Mietkautionsversicherung leichter, da es für potenzielle Mieter leichter ist, die Kautionsforderung zu erfüllen.
- Der Verwaltungsaufwand für die Mietkaution entfällt komplett.
- Bei jedem Antrag auf eine gewerbliche Mietkautionsversicherung überprüft der Anbieter die Bonität des Antragstellers, sodass damit weder Kosten noch Arbeitsaufwand verbunden sind.
Fazit
Die gewerbliche Mietkaution dient als Sicherheit für den Vermieter, unterliegt jedoch weitgehend der Vertragsfreiheit. Anders als bei Wohnraummietverhältnissen können Höhe, Verzinsung und Art der Kautionshinterlegung im Mietvertrag weitgehend frei vereinbart werden. Unternehmen sollten deshalb bereits vor Vertragsabschluss genau prüfen, welche Regelungen zur Kaution gelten und ob eine getrennte Anlage der Barkaution vereinbart wurde.
Ob Barkaution, Bankbürgschaft oder Mietkautionsversicherung die beste Lösung ist, hängt von den Anforderungen des Vermieters, den Kosten und den Auswirkungen auf die Liquidität des Unternehmens ab. Eine Mietkautionsversicherung kann insbesondere für junge Unternehmen sinnvoll sein, die ihr Kapital nicht durch eine Barkaution binden möchten.
Häufig gestellte Fragen – FAQ
Im Vergleich zu privaten Vermietungen tragen Vermieter von Gewerbeimmobilien ein höheres Risiko. Dazu gehören insbesondere das Insolvenzrisiko des Mieters sowie mögliche Schäden an der Ausstattung oder den technischen Einrichtungen der Immobilie. Hohe Kautionssummen können je nach Vereinbarung mit dem Vermieter beispielsweise durch eine Bankbürgschaft oder eine Mietkautionsversicherung ersetzt werden.
Für den Abschluss einer Mietkautionsversicherung stellen gewerbliche Mieter einen Antrag bei einem Vermittler oder direkt bei einer Versicherungsgesellschaft, die diese Leistung anbietet. Die Antragstellung ist heute in der Regel vollständig digital möglich. Vor der Übernahme der Mietkautionsbürgschaft prüft der Versicherer die Bonität des Unternehmens. Fällt diese positiv aus, wird der Vertrag zwischen dem Mieter und der Versicherung geschlossen. Der Vermieter erhält anschließend eine Bürgschaftsurkunde als Sicherheit. Die Beiträge werden in der Regel jährlich gezahlt.
Die konkreten Voraussetzungen legen die jeweiligen Versicherungsunternehmen fest. In der Regel muss das Unternehmen bereits gegründet und als Gewerbe angemeldet sein. Außerdem prüfen viele Anbieter die Bonität des Unternehmens. Je nach Tarif können Mindestkautionssummen, Mindestjahresbeiträge oder Mindestvertragslaufzeiten gelten.
Führende Portale für die Vermittlung gewerblicher Mietkautionsversicherungen sind unter anderem kautionsfrei.de, die Deutsche Kautionskasse und Kautel. Je nach Anbieter übernehmen beispielsweise die Württembergische, die R+V Versicherung oder die ERGO Versicherungsgruppe die Bürgschaft. Die jährliche Bürgschaftsprämie ist unter anderem von der Bonität des Unternehmens abhängig. Im Regelfall liegen die Kosten zwischen 4,5 % und 8 % der Kautionssumme pro Jahr.
Ob Zahlungen auf erste Anforderung erfolgen müssen, hängt von den Bedingungen der jeweiligen Mietkautionsversicherung ab. Sieht der Vertrag eine entsprechende Regelung vor, zahlt die Versicherung zunächst an den Vermieter und nimmt anschließend Regress beim Mieter. Enthält der Vertrag keine Bürgschaft auf erstes Anfordern, kann die Forderung des Vermieters vor einer Auszahlung geprüft werden.
Wurde eine Barkaution hinterlegt, richtet sich die Rückzahlung nach den vertraglichen Vereinbarungen und einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters. In der Praxis gelten hierfür häufig 3 bis 6 Monate als angemessen. Stehen noch Betriebskostennachzahlungen aus, darf der Vermieter einen entsprechenden Betrag bis zur Klärung einbehalten. Der Rückzahlungsanspruch des Mieters verjährt nach 3 Jahren.
Bei einer Mietkautionsversicherung endet der Vertrag in der Regel erst, wenn keine Ansprüche des Vermieters mehr bestehen. Welche Kündigungsfristen gelten und ob bereits gezahlte Beiträge erstattet werden, richtet sich nach den Vertragsbedingungen des jeweiligen Anbieters.
Neben der Barkaution, der Bankbürgschaft und der Mietkautionsversicherung kommen im gewerblichen Bereich auch andere Sicherheiten infrage. Größere Unternehmen vereinbaren teilweise Konzernbürgschaften, bei denen ein verbundenes Unternehmen für die Verpflichtungen des Mieters einsteht. In Einzelfällen akzeptieren Vermieter auch die Verpfändung eines Wertpapierdepots als Sicherheit. Welche Kautionsform möglich ist, hängt von den Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter ab.