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Gewerbliche Mietkaution

von Charlotte Ruzanski
Gewerbliche Mietkaution
Die Höhe der Mietkaution kann für Gewerbetreibende frei verhandelt werden.
© ismagilov / iStock

Anders als die Mietkaution für private Vermietungen muss die gewerbliche Mietkaution zwischen dem anmietenden Unternehmen und dem Vermieter frei verhandelt werden. Im Schnitt liegt die gewerbliche Mietkaution in Deutschland bei fünf bis sieben Monatsmieten, jedoch sind im Einzelfall auch deutlich höhere Beträge nötig.

Mietverträge ohne Kautionsvereinbarung kommen auch für eine Gewerbeimmobilie eher selten vor – dem Vermieter bietet sie Sicherheit bei Schadenersatzansprüchen aus dem Mietverhältnis. Firmen können ihre gewerbliche Mietkaution in unterschiedlichen Varianten hinterlegen.

Bei einer gewerblichen Mietkautionsversicherung gibt eine Versicherungsgesellschaft gegenüber dem Vermieter eine Mietkautionsbürgschaft ab. Der gewerbliche Mieter zahlt dafür einen monatlichen Beitrag an das versichernde Unternehmen.

Gewerbliche Mietkaution – Definition und Praxis

Generell ist die Mietkaution eine Sicherheitsleistung des Mieters, die dazu dient, den Vermieter gegen Mietschäden abzusichern. Sie wird sowohl für private als auch für gewerbliche Mietverhältnisse erhoben. Unter den Begriff der Mietschäden fallen insbesondere:

  • Mietausfall
  • Nicht gezahlte Betriebs- und Nebenkosten
  • Erwartete Nachzahlungen von Betriebskosten
  • Vom Mieter verursachte Schäden an einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie

Bei der Hinterlegung der Kaution in Bargeld erhält der Mieter den im Mietvertrag vereinbarten Betrag zurück, nachdem das Mietverhältnis ordnungsgemäß beendet wurde und keine Zahlungen an den Vermieter offen oder strittig sind.

Höhe der gewerblichen Mietkaution frei verhandelbar

Die Kaution bei privaten Vermietungen wurde durch den Gesetzgeber auf drei Netto-Kaltmieten beschränkt. Für Vermietungen an ein Gewerbe existieren solche Regelungen jedoch nicht. Folglich muss die gewerbliche Mietkaution zwischen dem mietenden Unternehmen und dem Vermieter verhandelt werden.

Da dem Vermieter einer Gewerbeimmobilie im Vergleich zu privaten Vermietungen ein höheres Mietausfall- und Schadensrisiko entsteht, sind Mietkautionen für ein Gewerbe oft deutlich höher. Hierfür spielen das Insolvenzrisiko des Mieters, auch die Ausstattung der Gewerbeimmobilie eine Rolle. In der Praxis haben sich in Deutschland gewerbliche Mietkautionen in Höhe von bis zu oder sieben Monats-Kaltmieten eingebürgert. Jedoch haben Vermieter von Gewerbeimmobilien auch das Recht, höhere Kautionen zu verlangen, ohne dass dies – anders als bei privaten Vermietungen – aus rechtlicher Sicht als Wucher gewertet wird.

Allerdings sollten Vermieter in solchen Fällen in der Lage sein, ihre Kaution durch ein besonderes Sicherungsinteresse zu begründen, das beispielsweise durch den Wert der Ausstattung oder mitvermieteter technischer Anlagen gegeben ist. Im Hinblick auf die Höhe der Kaution müssen Firmen auch mit Branchenunterschieden rechnen. Im Gastronomie-Gewerbe, aber auch für IT-Unternehmen sind die Kautionsforderungen oft besonders hoch. Firmen mit guter Bonität, die am Markt bereits seit längerer Zeit etabliert sind, haben gute Chancen, eine Gewerbeimmobilie mit einer günstigeren Kaution zu mieten.

Hinterlegung und Verwaltung der gewerblichen Mietkaution

Wenn im Mietvertrag die Zahlung einer Kaution vereinbart wurde, ist diese Absprache für den Mieter bindend. Das Ausbleiben der Zahlung berechtigt den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses. In der Regel wird in die Verträge über die Anmietung einer Gewerbeimmobilie eine entsprechende Klausel integriert. Der Zeitpunkt der Kautionszahlung muss individuell verhandelt und im Rahmen der sogenannten Kautionsabrede ebenfalls im Mietvertrag vereinbart werden. Üblich ist, dass die Zahlung nach dem Abschluss des Vertrages oder spätestens zu Beginn des Mietverhältnisses erfolgt sein muss.

Gegebenenfalls muss im Vorfeld des Vertragsabschlusses auch eine Entscheidung über die Form der Kautionszahlung oder eine andere Form der Kautionserbringung getroffen werden. Das Bestimmungsrecht hierüber liegt grundsätzlich beim Vermieter. Die Zahlung oder Hinterlegung der Mietkaution für Gewerbeimmobilien kann in unterschiedlicher Form erfolgen – in der Praxis gibt es hierfür unterschiedliche Modelle.

Barkaution

Die Hinterlegung einer Barkaution kann als direkte Barzahlung an den Vermieter erfolgen. Alternativ wird die Kaution auf das Konto des Vermieters oder auf ein Treuhandkonto eingezahlt. Anders als bei privaten Vermietungen sind die Vermieter von Gewerbeimmobilien gesetzlich nicht dazu verpflichtet, die Kaution anlage- und verzinsungspflichtig zu verwalten. Generell gilt, dass die Verzinsung einer gewerblichen Mietkaution ebenfalls vertraglich geregelt werden muss. Wenn eine Verzinsung der Kautionssumme im Mietvertrag nicht ausdrücklich ausgeschlossen oder konkret vereinbart wird, ist der Vermieter jedoch auch bei einer gewerblichen Mietkaution zu einer treuhänderischen Anlage zu marktüblichen Zinssätzen verpflichtet.

Bei Immobilienanmietungen für ihr Gewerbe sollten Firmen grundsätzlich darauf achten, dass der Vermieter eine als Bargeld übergebene oder auf sein Konto überwiesene Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegt. Anderenfalls verliert der Mieter bei einer Vermieter-Insolvenz die Kaution.

Der Vermieter einer Gewerbeimmobilie kann entscheiden, ob er auf die monatliche Miete Umsatzsteuer fordert oder nicht. Falls Umsatzsteuer gezahlt werden soll, gelten dafür der Mietvertrag und die monatlichen Zahlungsbelege als Rechnung. Bei einer Mietzahlung mit Umsatzsteuer wird die Steuer auch auf die gewerbliche Mietkaution erhoben, wodurch sich die Summe der Kaution erhöht. Jedoch gilt dieser Betrag rechtlich nicht als Umsatzsteuer – der Mieter kann ihn daher gegenüber dem Finanzamt geltend machen.

Private Mietkautionsbürgschaft

Bei einer privaten Mietkautionsbürgschaft übernimmt eine Privatperson die Regulierung von Mietschäden in Höhe der im Mietvertrag vereinbarten Kaution. Für den Bürgen entsteht daraus ein hohes Risiko, da er die Zahlungsverpflichtungen des Mieters in vollem Umfang übernimmt. Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien ist die private Mietkautionsbürgschaft von nachgelagerter Bedeutung.

Bankbürgschaft

Bei einer Bankbürgschaft fließt die Kaution nicht in Form von Bargeld an den Vermieter. Stattdessen leistet die Bank ein Zahlungsversprechen für Mietschäden, die an einer Gewerbeimmobilie entstehen. Der Mieter schließt hierfür mit einer Bank einen Vertrag, durch den das Kreditinstitut verpflichtet wird, für Kautionsforderungen des Vermieters einzustehen. Der Vermieter erhält hierüber eine rechtlich verpflichtende Bürgschaftsurkunde.

Falls eine Bürgschaftssumme an ihn ausgezahlt wird, ist der Mieter gegenüber der Bank erstattungspflichtig. Dabei handelt es sich um eine sogenannte selbstschuldnerische Bürgschaft, die durch die Bank als Bürgen nicht angefochten werden kann. Wichtig ist, dass für die Bankbürgschaft von Anfang an ein Höchstbetrag vereinbart wird. Die Gebühren dafür hängen von dem Zinssatz der Bank, der Höhe der Kaution und der Laufzeit des Vertrages ab. Als Kautionsabsicherung für eine Gewerbeimmobilie besitzt die Bankbürgschaft heute nur noch geringe Relevanz.

Gewerbliche Mietkautionsbürgschaft durch eine Versicherung

Dagegen ist die gewerbliche Mietkautionsbürgschaft durch ein Versicherungsunternehmen ein modernes und zeitgemäßes Modell, um Mietschäden an Gewerbeimmobilien abzusichern. Die Kautionsabsicherung wird dabei durch ein Versicherungsunternehmen übernommen. Der Abschluss einer Mietkautionsversicherung ist vor allem für Gründer und junge Firmen in den ersten Jahren ihrer Geschäftstätigkeit sinnvoll, da die Zahlung einer Barkaution die liquiden Mittel der Firma und damit auch Investitionen in ihr Gewerbe in größerem Umfang limitiert.

Über die Form der Zahlung oder Hinterlegung einer gewerblichen Mietkaution können Mieter und Vermieter individuelle Absprachen treffen. Hierbei ist auch die Kombination verschiedener Sicherheiten möglich. Beispielsweise hat der Vermieter von Gewerbe-Immobilien aufgrund des höheren Risikos gewerblicher Vermietungen das Recht, neben einer Barkaution eine zusätzliche Sicherheit in Form von Bürgschaften zu verlangen. Auch hierfür kann eine gewerbliche Mietkautionsversicherung eine hervorragende Option sein. Nach Absprache mit dem Vermieter ist auch die nachträgliche Umwandlung einer Barkaution in eine gewerbliche Mietkautionsversicherung möglich.

Gewerbliche Mietkautionsversicherungen werden von verschiedenen Vermittlungsportalen, aber auch direkt von Versicherungsgesellschaften angeboten. Inzwischen werden sie von vielen Vermietern akzeptiert und oft sogar gewünscht. Der Vertrag wird direkt mit dem Versicherungsunternehmen abgeschlossen. Pro Jahr wird für die Policen ein prozentualer Anteil von sieben bis acht Prozent der Kautionssumme erhoben.

Gewerbliche Mietkautionsversicherung – Vorteile und Nachteile im Überblick

Unternehmen profitieren durch eine gewerbliche Mietkautionsversicherung vor allem in den folgenden Punkten:

  • Größere Liquidität für ihr Gewerbe
  • Vor allem in der Gründungsphase: zusätzlicher Insolvenzschutz durch höhere finanzielle Flexibilität
  • Steuerliche Absetzbarkeit des Beitrags für die Bürgschaft
  • Keine oder sehr geringe Verwaltungsgebühren

Nachteile ergeben sich aus der fortlaufenden Beitragszahlung, die bei langfristigen Verträgen die Höhe der versicherten Mietkaution erreichen oder übersteigen kann. Hier ist zu prüfen, ob zu einem späteren Zeitpunkt die Kündigung des Vertrages über die gewerbliche Mietkautionsversicherung und – sofern der Vermieter zustimmt, die Hinterlegung einer Barkaution möglich ist.

Für Vermieter sind mit einer Mietkautionsversicherung für Gewerbeimmobilien ausschließlich Vorteile verbunden:

  • Die Mietbürgschaft über eine Versicherung sichert die Kaution in voller Höhe ab.
  • Die Vermietung von Gewerbeimmobilien fällt mit einer Mietkautionsversicherung leichter, da es für potenzielle Mieter leichter ist, die Kautionsforderung zu erfüllen.
  • Der Verwaltungsaufwand für die Mietkaution entfällt komplett.
  • Bei jedem Antrag auf eine gewerbliche Mietkautionsversicherung überprüft der Anbieter die Bonität des Antragstellers, so dass damit weder Kosten noch Arbeitsaufwand verbunden sind.

Häufig gestellte Fragen – FAQ

Im Vergleich zu privaten Vermietungen haben Vermieter einer Gewerbeimmobilie ein höheres Schadensrisiko zu tragen. Hierzu gehören zum einen das Insolvenzrisiko des Mieters und zum anderen die bei Gewerbeimmobilien höhere Wahrscheinlichkeit von Schäden an der Ausstattung des Mietobjektes. Belastungen durch hohe Kautionssummen können beispielsweise durch eine Mietkautionsversicherung abgefangen werden.

Für den Abschluss einer Mietkautionsversicherung stellen gewerbliche Mieter einen Antrag bei einem Vermittler oder direkt bei einer Versicherungsgesellschaft, die diese Leistung im Programm hat. Die Antragstellung ist heute grundsätzlich auf digitalem Wege möglich. Vor der Entscheidung über die Übernahme der Mietkautionsbürgschaft führt die Versicherung eine Bonitätsprüfung des Antragstellers durch. Wenn sie positiv ausfällt, steht einem Vertragsabschluss nichts im Wege. Der Vertrag über die Mietkautionsbürgschaft wird zwischen dem Mieter und der Versicherungsgesellschaft geschlossen. Der Vermieter erhält eine rechtlich verbindliche Urkunde über die Mietkautionsbürgschaft der Versicherung. Die Beitragszahlungen erfolgen jährlich.

Die konkreten Konditionen für den Abschluss einer Mietkautionsversicherung legen die bürgenden Versicherungen fest. In der Regel muss das Unternehmen bereits offiziell gegründet und als Gewerbe angemeldet sein. Meist sind für eine gewerbliche Mietkautionsversicherung außerdem Mindestkautionssummen, Mindestjahresbeiträge sowie Mindestvertragslaufzeiten vorgesehen.

Führende Portale für die Vermittlung dieser Versicherungsform für Gewerbe sind kautionsfrei.de, die Deutsche Kautionskasse und Kautel. Bürgende Versicherungen sind je nach Anbieter die Württembergische, die R+V Versicherung oder die ERGO Versicherungsgruppe. Der effektive Jahreszins für die versicherte Kaution ist bonitätsabhängig. Im Schnitt liegt er zwischen vier und fünf Prozent.

Zahlungen aus einer gewerblichen Mietkautionsversicherung müssen meist auf erste Anforderung geleistet werden. Unabhängig davon, ob die Forderung des Vermieters rechtens ist, muss die bürgende Versicherung die Zahlung leisten. Anschließend gibt sie diese Forderung an den Mieter weiter. Bei einer nicht gerechtfertigten Forderung des Vermieters ist erst im Nachgang eine rechtliche Auseinandersetzung darüber möglich – in der Regel mit ungewissem Ausgang. Besser ist, wenn der Vertrag über die Mietkautionsversicherung für das Gewerbe keine Zahlung auf erste Anforderung vorsieht, so dass vorab eine Prüfung des Anspruchs des Vermieters möglich ist.

Wenn eine Barkaution hinterlegt wurde, muss der Vermieter diese Summe nach einer angemessenen Prüfungsfrist an den Mieter auszahlen. Aus rechtlicher Sicht gelten hier Fristen von drei bis sechs Monaten als angemessen. Falls noch Betriebskostennachzahlungen ausstehen, darf der Vermieter einen entsprechenden Betrag bis zum Ausgleich dieser Forderungen einbehalten. Der Rückzahlungsanspruch des Mieters verjährt nach drei Jahren.

Bei einer Mietkautionsversicherung sollte die Vertragskündigung so erfolgen, dass alle eventuell noch offenen Forderungen auch zeitlich abgedeckt sind. Üblich sind Kündigungsfristen von drei Monaten. Bereits gezahlte Beiträge werden anteilig zurückerstattet.

Über die Autorin
Charlotte Ruzanski
Charlotte Ruzanski hat nach ihrem Bachelor-Studium der deutschen Sprach- und Literaturwissenschaft / Skandinavistik an der Albert-Ludwigs-Universität Freiburg im Breisgau im Sommersemester 2013 ihren Master der allgemeinen Sprachwissenschaft abgeschlossen. Seit Oktober 2013 ist sie Teil der Redaktion der qmedia GmbH.